Żyla, żyletka, śmierć.Aniele usłysz moje myśli,które uciszyleś ...
korekta cen mieszkan jest gleboka...parkiet
Przyszła moda na hotele i biurowce
Budownictwo Ceny mieszkań w miastach spadły w ciągu roku nawet o 30
proc. Kwitnie rynek nieruchomości komercyjnych
Trwa hossa na rynku nieruchomości. Deweloperów do inwestowania nie
zniechęciły ostatnie spadki cen w budownictwie mieszkaniowym. Ze
względu na duże zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, handlowe i
logistyczne skierowali swoją uwagę na nieruchomości przeznaczone na
cele komercyjne.
Krzysztof Bartuś, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku
Nieruchomości, wskazuje trzy segmenty rynku, w których panuje
obecnie największe ożywienie. - W tej chwili jest duże
zapotrzebowanie na centra logistyczne, powierzchnie biurowe klasy A
oraz obiekty hotelarsko-gastronomiczne - mówi Bartuś.
- Korekta cen mieszkań jest dosyć głęboka, więc część inwestorów
zainteresowała się innymi segmentami rynku - mówi Marcin
Gołębiowski, dyrektor RedNet Consulting. - Wiele projektów
modyfikuje się na etapie przygotowania lub nawet realizacji.
Powiększa się powierzchnię komercyjną i ogranicza liczbę budowanych
mieszkań - potwierdza Bartuś. Tłumaczy, że polega to na
przeznaczeniu pierwszych trzech kondygnacji budynków na hotele i
hostele.
- Zmienia się też przeznaczenie budowanych apartamentowców. Część z
nich dostosowuje się obecnie do standardu apartamentów na wynajem
dla turystów - dodaje prezes IA MRN. Jego zdaniem, tak samo jest na
rynku wtórnym, gdzie inwestorzy przystosowują do wynajmu mieszkania
w starych kamienicach. - Na przykład wyludnia się historyczne
centrum Krakowa, gdzie wiele lokali umieszczono w sieci hosteli i
hoteli oferujących miejsca noclegowe przez internet - mówi Bartuś.
Eksperci podkreślają, że w Polsce cały czas za mało jest powierzchni
logistycznej i biurowej. - Firmy się rozwijają, więc potrzebują
coraz większych biur o wysokim standardzie - informuje szef IA MRN.
Zdaniem Bartusia, największym klientem deweloperów oferujących
biurowce są firmy komputerowe i księgowe.
- Większość powierzchni w biurowcach klasy A jest zarezerwowana już
na wczesnym etapie budowy. Najemcy coraz chętniej korzystają z umów
przednajmu, podpisując je nawet na 2-3 lata przed przeprowadzką do
nowego biura - dodaje Tomasz Cudowski, wicedyrektor działu badań
rynkowych i doradztwa w Jones Lang LaSalle. Ciągle opłaca się także
inwestować w centra logistyczne. - To jest bardzo chłonny rynek,
który będzie się rozwijać jeszcze szybciej, gdy tylko nadrobimy
zaległości w budowie dróg ekspresowych i autostrad - uważa Cudowski.
Jaka jest skala zmian na rynku mieszkań? Analitycy podkreślają, że
najbardziej spadły ceny na rynku wtórnym.
- W 2008 r. nastąpiła korekta cen na rynku mieszkań, ale jest ona
bardziej zauważalna w przypadku lokali o niższym standardzie - mówi
Marcin Gołębiowski. Jego zdaniem, ceny transakcji (czyli ceny zakupu
mieszkań) znacznie odbiegają od podawanych w ofertach. - W tej
chwili w miejscach, w których jest duża podaż nowych apartamentów i
mieszkań, na przykład w Wilanowie, można wynegocjować nawet 20-proc.
rabat - ujawnia Gołębiowski. Jego zdaniem, kupujący mieszkanie w
Warszawie zamiast jak dotychczas zapłacić 9,5 tys. zł za mkw.,
zapłaci średnio 8 tys. zł. Jeszcze większe różnice występują na
rynku wtórnym. - Używane mieszkania w blokach z wielkiej płyty można
kupić nawet 30 proc. taniej, niż domaga się na początku negocjacji
sprzedający - stwierdza Gołębiowski. Tłumaczy, iż wynika to z dużej
podaży lokali o wyższym standardzie. - Jeszcze rok czy dwa lata temu
kupowano wszystko, co pojawiło się na rynku. Teraz można przebierać
w ofertach - mówi Gołębiowski.
Nieco inaczej jest w Krakowie. Tutaj decyduje bardziej cena niż
standard budownictwa. - Mieszkania na rynku wtórnym w historycznym
centrum miasta staniały o 15 proc. w stosunku do analogicznego
okresu sprzed roku, czyli dwa razy więcej niż w dużych sypialniach
Krakowa, takich jak Nowa Huta - mówi Piotr Krochmal z IA MNR.
Dodaje, że ceny nowych mieszkań w tym samym czasie spadły o około 10
proc. Kolejne 10 proc. można wynegocjować przed podpisaniem umowy z
deweloperem.
Piotr Dziubak
Wymuszone pustostany
Warszawa traci miliony złotych, bo wspólnoty mieszkaniowe blokują dostęp do
miejskich lokali użytkowych w podwórkach. Zamykają bramy zniechęcając najemców
i klientów
Kilkunastometrowy lokal na Starówce, przy ul. Jezuickiej 1/3, od ponad trzech
lat stoi pusty. Miejsce świetne, obok Pałacu Ślubów. Tyle że dzielnica nie
może wynająć pomieszczenia i na nim zarabiać. Wszystko dlatego, że wspólnota
mieszkaniowa zagrodziła podwórko bramą. A razem z nim wejście do lokalu, który
nie ma drzwi od frontu. Lokatorzy tłumaczą, że w ten sposób chcą bronić się
przed brudem i złodziejami.
Domofon do pralni
Identyczna sytuacja jest przy Krakowskim Przedmieściu 63/65. Miasto ma tu do
wynajęcia atrakcyjny, 60-metrowy lokal. Ostatnia umowa wygasła w lipcu 2003
roku i od tamtej pory nie udało się w przetargach znaleźć nowego najemcy.
Wejścia do pomieszczenia broni brama.
- Podwórko traktujemy jako część domu. Gdybyśmy otworzyli je dla wszystkich,
prawdopodobnie zostałoby zniszczone - tłumaczy Piotr Polk, jeden z lokatorów.
Podobnie jest na Mokotowie. - Mamy lokal użytkowy o powierzchni 90 mkw. przy
ul. Puławskiej 1, w podwórku -mówi zastępca dyrektora ZGN Stanisław Samuraj. -
Przez wiele lat była tam pralnia. Teraz wspólnota mieszkaniowa założyła bramę
z domofonem i najemca z lokalu zrezygnował, bo klienci nie mogli się dostać.
-Grodzimy i montujemy bramy, bo mieszkańcy chcą czuć się bezpiecznie -
tłumaczy Zbigniew Skura, właściciel firmy Wspólnota, która administruje
budynkiem przy Puławskiej. - Ale dostępu do lokalu nie utrudniamy. Przecież
jest domofon, można dzwonić.
Jak pozbyć się najemcy
Bramy do podwórek, z których jest wejście do lokali użytkowych, to nie jedyny
problem miasta ze wspólnotami mieszkaniowymi.
-Zarządy domów często nie zgadzają się na rodzaj działalności, jaką najemca
chce prowadzić w naszym pomieszczeniu - mówi dyrektor wolskiego ZGN Marek
Lipiński.
Tak było np. przy ul. Ożarowskiej. Po konkursie władze dzielnicy wynajęły
lokal na sklep spożywczy. Nowy najemca wystąpił o pozwolenie na sprzedaż
alkoholu, ale wspólnota mieszkaniowa na to nie pozwoliła.
-Teraz najemca chce się wycofać i żąda od nas zwrotu wadium -opowiada dyrektor
Marek Lipiński. - Mieliśmy kilka takich przypadków. Wiele lokali na Woli do
dziś świeci pustkami.
Podobne kłopoty były na Pradze-Północ. Przy ul. 11-Listopada nowy najemca
lokalu chciał otworzyć pizzerię. Po kilku miesiącach walki ze wspólnotą
zrezygnował. -Mieszkańcy nie pozwolili na działalność gastronomiczną w
pomieszczeniu miasta - wyjaśnia zastępca dyrektora ZGN Danuta Rochalska.
W Śródmieściu wspólnota znalazła inny sposób na pozbycie się najemcy. Przy
Marszałkowskiej 66 lokal stoi pusty od prawie dwóch lat. W 2005 r. opuściła go
restauracja Teksas. Później były trzy konkursy. Za każdym razem kończyło się
tak samo. Inwestor wchodził i po jakimś czasie odchodził. Powód: trudne
relacje ze wspólnotą, która między innymi nie chciała dać zgody na drugie
wejście do piwnicy.
Zdarza się nawet, że wspólnota nie pozwala na remont lokalu użytkowego. Albo
stawia warunki: zgoda w zamian za wynajęcie pomieszczenia wspólnocie.
Straty miasta
Ile pieniędzy traci miasto z powodu sprzeciwów wspólnot i grodzenia podwórek?
Nawet wyrywkowe dane wskazują, że miliony złotych. Tylko dzielnica Śródmieście
nie zarobiła co najmniej 603 tysięcy złotych. Każdego miesiąca jej przychody
zmniejszają się o kolejne 17 tysięcy złotych. Mokotów na jednym lokalu traci
ok. 10 tysięcy złotych rocznie, a wolski urząd został pozwany przez najemcę,
który żąda zwrotu ponad 100 tysięcy złotych. Takie koszty poniósł
przedsiębiorca na remont lokalu. W tym przebicie wejścia, by po zamknięciu
bramy przez wspólnotę zapewnić klientom swobodny dostęp.
ZGN próbują ratować kasę i pozbyć się pustostanów, zmieniając ich kwalifikację
na lokale mieszkalne: komunalne, socjalne albo pomieszczenia tymczasowe. Jeśli
jest taka możliwość.
Gdy lokal znajduje się od frontu i na dodatek na parterze, zmiana jego
przeznaczenia jest prawie bez szans. Nie zgadza się na to inspektor budowlany.
Jeśli jedynym problemem są drzwi od podwórka, to na przebicie wejścia do
lokalu użytkowego od frontu często nie zgadza się konserwator zabytków. Tak
było na przykład na Krakowskim Przedmieściu 63/65.
W Warszawie budynków wspólnotowych, czyli takich, w których część lokali
mieszkańcy wykupili od miasta, jest nawet kilka tysięcy. Najwięcej, ponad
tysiąc w Śródmieściu, nieco mniej na Woli (580) i na Pradze-Północ (240). W
ponad połowie z nich znajdują się lokale użytkowe.
/rzeczpospolita/